¿Comprar o alquilar vivienda?
Compara comprar y alquilar con los impuestos reales de tu comunidad y 36 escenarios de mercado. Sin registro: tus datos no salen del navegador.
Lo esencial
Cambia y mira arribaHipoteca
Costes de ser propietario
Todos se actualizan con la inflación año a año, igual que el alquiler.
Alquiler
Escenario económico
Venta e impuestos
Lo de arriba usa supuestos razonables para todo lo demás: hipoteca, IBI, comunidad, mantenimiento, revalorización, inflación e impuestos de la venta. Puedes verlos y cambiarlos uno a uno.
Por qué sale esto
El enlace lleva todos tus datos dentro: guárdalo o mándaselo a quien decida contigo.
¿Puedes permitírtelo?
ViableLo que pones el primer día
Patrimonio al final
a 30 añosCómo evoluciona
Patrimonio neto si vendieras y liquidaras todo ese año, ya descontados gastos de venta, plusvalía municipal e IRPF.
Lo que nadie puede saber
El veredicto depende de dos números que no se pueden conocer: cuánto se revalorizará el piso y cuánto rendirá tu inversión. Esta es la respuesta en las 36 combinaciones razonables.
Y ahora qué
Cómo lo calculamos
convenciones y límites
El resultado depende tanto de estas decisiones como de tus números, así que conviene que las veas. Están todas en el código y cada una tiene su prueba automática.
Qué se compara
A cierre de cada año se simula una liquidación completa: vendes la vivienda, cancelas la hipoteca, pagas gastos de venta, plusvalía municipal e IRPF, y deshaces la cartera. Es la única forma de comparar un piso, que es ilíquido, con una cartera de inversión, que no lo es.
Las decisiones que más pesan
- Los dos lados invierten su excedente
- Cada mes se comparan las dos salidas de caja y quien paga menos invierte la diferencia. Cuando tu cuota baja del alquiler, o cuando terminas de pagar la hipoteca, ese dinero no desaparece: pasa a tu cartera.
- El ahorro inicial no se regala a nadie
- Comprando inmovilizas la entrada, los impuestos y los gastos. Alquilando conservas ese importe y lo inviertes, menos dos mensualidades de fianza, que se devuelven al final.
- Los costes de ser propietario suben con la inflación
- IBI, comunidad, mantenimiento, seguro y basuras se actualizan cada año, igual que el alquiler. Congelarlos durante treinta años favorecería a la compra de forma artificial.
- La rentabilidad que escribes es anual compuesta
- Un 6 % significa un 6 % al año, no un 0,5 % mensual (que sería un 6,17 % real). Para la hipoteca sí se usa la convención del mercado español, que divide el tipo nominal entre doce.
- Los impuestos de la venta se calculan sobre la base correcta
- El IRPF grava (venta − gastos de venta − plusvalía municipal) menos (compra + impuestos y gastos de compra), con la escala progresiva del ahorro, no con un tipo plano.
- Se puede perder dinero
- Si el escenario da patrimonio negativo, se muestra en negativo. No se recorta a cero.
Lo que el simulador no hace
- No aplica los tipos reducidos por edad, renta, familia numerosa, discapacidad o vivienda protegida: son decenas por comunidad y dependen de tu situación. Pregúntalos.
- No modela amortización anticipada ni cambio de hipoteca.
- No modela derramas extraordinarias más allá del mantenimiento que indiques.
- No pone precio a la movilidad, que es una ventaja real del alquiler.
- El punto de cruce está interpolado entre cierres anuales: es aproximado, y por eso se expresa en años y meses en lugar de fingir una fecha exacta.
Metodología completa, con fórmulas, en
docs/financial-model.md del repositorio.
De dónde salen estas cifras
Lo que se aplica a tu simulación
Datos de mercado que se actualizan solos
Estos tres se consultan a los organismos oficiales y se guardan un día en tu navegador. Si el servicio no responde, el simulador sigue funcionando con el valor de referencia y te lo dice.
Todas las fuentes
Qué tiene en cuenta este simulador
Comparar la cuota de la hipoteca con el alquiler no responde la pregunta. Deja fuera los impuestos de compra, lo que rinde el dinero que no inmovilizas, el mantenimiento, los impuestos de la venta y el tiempo que vas a quedarte. Este simulador compara patrimonio neto estimado, que es lo que de verdad se decide.
La fiscalidad de tu comunidad, no una media
El ITP de vivienda usada va del 6 % de Madrid al 10 % de Catalunya, y varias comunidades aplican tarifa escalada que llega al 13 % en los valores más altos. En obra nueva se paga IVA más AJD, salvo en Canarias, que aplica IGIC. Sobre un piso de 300.000 €, esa diferencia son 12.000 €.
Los dos lados invierten su excedente
Casi todas las calculadoras dejan que el inquilino invierta la diferencia, pero olvidan que el propietario también acaba teniendo excedente: su cuota no sube con la inflación y un día deja de pagarla. Ignorarlo desvía el resultado cientos de miles de euros.
Dice de dónde sale cada cifra
Cada tipo impositivo lleva su norma, su fecha de entrada en vigor y el enlace a la fuente oficial. Y cuando un dato todavía no se ha contrastado, lo dice en lugar de presentarlo como un hecho.
Y también lo que no se puede saber
El resultado depende de cuánto se revalorice la vivienda y de cuánto rinda tu inversión, dos cifras que nadie conoce. Por eso, además del número, verás en qué proporción de escenarios razonables gana cada opción.
Comprueba si puedes permitírtelo
Antes que «¿me conviene?» está «¿puedo?». Se revisa que la financiación no pase del 80 % del precio, que la cuota y tus deudas no se coman más del 35 % de tus ingresos, y que el ahorro llegue para la entrada y los gastos.
Tus datos no salen de tu navegador
El cálculo entero ocurre en tu dispositivo. Ni el precio, ni tus ingresos, ni tu ahorro se envían a ningún servidor. Y no hay que registrarse para ver el resultado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero hay que tener ahorrado para comprar?
Los bancos suelen financiar como mucho el 80 % del precio, así que hace falta el 20 % de entrada. Pero los impuestos y los gastos van aparte y no se financian: entre ITP o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación suman alrededor de otro 10 %.
Para un piso de 300.000 € en Madrid, eso son unos 60.000 € de entrada más unos 21.600 € de impuestos y gastos: unos 81.600 € el primer día. En Catalunya, con el ITP más alto, pasa de 95.000 €.
¿Cuántos años hay que quedarse para que compense comprar?
Es la variable que más manda, y no tiene una respuesta única. Comprar arranca en desventaja porque los impuestos y gastos de entrada no se recuperan al vender; a partir de cierto punto, la amortización de la hipoteca y la revalorización dan la vuelta al resultado.
El simulador calcula ese punto para tu caso y lo expresa en años y meses. Como está interpolado entre cierres anuales, es aproximado: sirve para orientarse, no para poner una fecha en el calendario.
¿Qué gastos tiene comprar además del precio?
Al comprar: ITP si la vivienda es usada, o IVA del 10 % más AJD si es de obra nueva; notaría, registro, gestoría y tasación.
Cada año: IBI, comunidad, seguro de hogar, tasa de basuras, mantenimiento, y los productos que el banco exija para bonificar el tipo.
Al vender: comisión de agencia, plusvalía municipal e IRPF sobre la ganancia. Este último se calcula sobre el precio de venta menos los gastos, restando el precio de compra y los gastos de entonces, con la escala del ahorro del 19 % al 30 %.
¿Hipoteca fija, variable o mixta?
La fija te da una cuota conocida durante todo el plazo. La variable suele empezar más barata, pero se revisa con el Euríbor y puede subir bastante. La mixta arranca fija unos años y luego pasa a variable.
El simulador admite las tres y, en las que no son fijas, hace una prueba de resistencia: te dice qué pasaría con el Euríbor dos puntos por encima de lo previsto. Si con eso te pasas del límite de esfuerzo, lo avisa.
¿Por qué dos calculadoras dan resultados tan distintos?
Porque las decisiones metodológicas pesan tanto como tus números. Qué pasa con el ahorro inicial, si los costes de propiedad suben con la inflación, si el propietario invierte su excedente, si se descuentan los impuestos de la venta. Cada una de esas decisiones mueve el resultado decenas o cientos de miles de euros.
Por eso aquí están todas a la vista, en «Cómo lo calculamos». Si una calculadora no te deja ver sus supuestos, no puedes saber si su respuesta vale para ti.
¿Es mejor comprar o alquilar en 2026?
No hay una respuesta general, y desconfía de quien te la dé. Depende de tu ciudad, del precio frente al alquiler equivalente, de tu comunidad autónoma, de cuánto tengas ahorrado, de los años que vayas a quedarte y de dos cifras que nadie conoce: cuánto se revalorizará la vivienda y cuánto rendirá tu inversión.
Lo que sí se puede hacer es poner tus números y ver cuánto aguanta el resultado si esos supuestos fallan. Eso es lo que hay arriba.
Esto es un simulador de escenarios, no asesoramiento financiero ni fiscal. Compara las opciones con los datos que introduces y no conoce tu situación personal completa. Antes de firmar nada, contrasta tu caso con un asesor.